7月15日，北京市豐臺區造甲村地塊上市，北京土拍市場烽煙再起。中海，合生，首開、保利、城建和建工等9家房企及聯合體參與競拍。鼓聲漸起，戰事激烈，經過56輪舉牌，中海力壓群雄，以79.4億元的高價奪得該地塊，溢價率18.8%，樓面價約6.66萬元/平方米。一舉刷新今年全國總價地王記錄。

      只有居于群首，才有資格被稱之為王，地王亦如是。

      根據北京大學光華管理學院博后馬慶林的定義，地王指的是在國有土地使用權的出讓中，截至某個時間點，在某個區域內出讓的總價或單價最高的地塊。但在一些統計數據中，也會將出讓溢價率超過100%的地塊視為地王。

      壹揮金如土，霸氣拿地

      中海今年拿下的地王，并不止造甲村一塊。

      4月17日，中海力挽狂瀾，在27家房企的激烈競爭中脫穎而出，以14.38億元的價格拿下東莞萬江石美社區地塊，樓面價1.6萬元/平方米，溢價率為75.8%，成為萬江區域新地王。4月29日，中海用35.6億元一舉拿下蘇州園區地塊，樓面價逾3萬元/平方米，溢價率37.7%，創造了蘇州園區的單價地王記錄：這是蘇州園區自規劃建設以來，樓面價首超3萬的地塊。

      “規模不是中海最重要的目標，當然為了利潤增長，規模增長也是必須。”中海主席兼執行總裁顏建國曾如是談到。

      向來低調的中�，F在也要開始大舉拿地，發力騰飛了。東南西北，四面八方，今年上半年，中海拿地投入近491億元，共奪得24個地塊，總土地面積近136萬平方米。其中在3月到6月這4個月的時間里，共拿下北京、南昌、東莞、蘇州、廈門等5個城市的地王。

      根據中指研究院的數據，今年上半年中海拿地金額為441億元，在房企中排名第7，拿地面積314萬平方米，排名第27。中指的數據雖然和中海的數據有所出入，但管中窺豹，眾人也能看出中海的富裕。與碧桂園、和新城等民營房企相比，作為央企的中海在土地市場上出手闊綽，來勢洶洶，大有收割地王之勢。

      根據中海2018年年報，2018年中海銷售額為3012億港幣，毛利率37.8%，凈利潤26.2%�！度A爾街見聞》評價中海的毛利率和凈利率：“還是行業最高，凈利比別家的毛利還高”。中海家大業大，收割地王也在情理之中。

      和中海類似，在土拍市場上，保利也是叱咤風云的企業。

      中指研究院的數據顯示，2018年保利的拿地金額為1001億元，在房企中排名第3，排前2名的分別是萬科和碧桂園，對照拿地面積，計算每萬平方米的拿地成本，保利每平方米的拿地成本約為5723元，遠高于碧桂園的2338元，也高于萬科的4964元。在拿地上，央企保利財大氣粗，比民營房企更愿意砸錢，也更容易拿地王。

2018年全國房地產企業拿地金額TOP5 

      數據來源：中指研究院 

      在杭州去年那場長達12個小時的土拍博弈中，保利的豪氣表現仍讓人記憶猶新。由于所拍地塊位于杭州奧體的核心位置，吸引了20多家房企加入搶地混戰。整個土拍從下午一點半持續到晚上一點半，耗時長達12個小時。最后，經過499輪報價，保利以近101億的價格將奧體地塊收入囊中，折合樓面價32277元/平方米，創造了杭州土拍史上第二個百億地王。彼時，該地塊周邊的新房均價約為35000元/平方米。

      巧合的是，在這場土拍的前一天，杭州老牌房企綠城中國召開業績會，當時曹舟南還沒離職創業，尚擔任綠城的執行董事一職，他在業績會上談到：“（在）杭州我們十幾年一直是第一，現在放棄第一。市場好，但地價實在是離譜�！�綠城雖然扎根杭州已久，但由于缺乏央企血統，面對高昂的土地成本，綠城只能望而卻步，在拿地上謹慎再謹慎。反觀保利，背靠做軍工起家的大央企保利集團，財力豐厚，進軍新城市時，還會用兵器展和國寶展打頭陣。

      保利經過12個小時的鏖戰終于拍下的奧體地塊，是杭州歷史上總價第二的地王，而杭州歷史上總價第一的地王，還是出自奧體附近地塊，由當時還名不見經傳的信達地產拍出。

      2016年5月27日下午，信達力排綠城、龍湖、保利、融創、招商+新城聯合體等16家主體企業，以123.18億的天價拍下奧體地塊，樓面價21575.78元/平方米，溢價率達95.95%。此時距離信達拍下杭州單價地王僅過去不到半年時間。2016年1月6日，信達以33.9億元的總價、36679元/平方米拍下南星單元B-02地塊，刷新杭州之前25803元/平方米的單價記錄。

      和中海以及保利相比，信達地產狂攬地王實屬意料之外。信達不慍不火，名字在行業里并不響亮，但其曾在土地市場上大張旗鼓地攻城略地的架勢，讓很多瞻前顧后的上市房企都望塵莫及。

      2016年6月1日，上海舉行6月首場土地拍賣會，拍賣上海寶山兩個地塊，包括信達、綠都、電建+金茂聯合體等24家主體企業參與其中。該地塊的起拍價為14.39億元，樓面價9163元/平方米。最后，信達以58.05億元的總價奪得該地塊，折合樓面價36962元/平方米，溢價率超過300%。根據當日收盤股票數據，彼時信達的市值不過70億元，以小博大，信達依然波瀾不驚。

      上海寶山地塊更像是信達地王爭奪戰的高潮，而信達地王爭奪的開端，還要再往前推一年。

      2015年，當時還名不見經傳的信達地產突然開始發力土地招拍掛市場。是年6月2日，信達以44.2億元的價格競得廣州天河地塊，樓面價18500元/平方米，溢價率16%；之后不足兩個月，信達又以總價33.6億元的價格搶得合肥濱湖地塊，樓面價7295元/平方米，溢價率91%，成為當時濱湖地區總價和樓面價“雙料地王”，在合肥樓市炸開了鍋……

      從2015年到2016年，信達在一年的時間里狂擲352億重金搶地，共奪得10個地塊，其中地王項目占7個。信達一路所向披靡，大有“不差錢”、“我就是錢”的意味。

      貳土地滾燙，央企為王

      在規模上，信達完全不能與中海、保利比肩，但如果順蔓摸瓜，就不難看出，信達地產的母公司是中國信達資產管理股份有限公司??我國四大資管公司之一，隸屬于財政部。而中海和保利背后的母公司，則是國資委直管�！皣�”字當頭，中海、保利和信達都有一個共同的名字：央企。

      土地市場地王頻出，而央企，既是土地市場上的主力軍，也是土地市場上的常勝軍。

      根據住建部政策咨詢專家、亞太城市房地產研究院院長謝逸楓的統計，從2004年土地市場“8.31”大限開始，我國先后經歷了6次“大小地王潮”，其中包括3次大地王潮，分別是2009年（117個）、2010年（105個）和2016年（超過340個，由于謝逸楓的統計時間為2016年年中，故16年地王數據來自克爾瑞）。

      2016年是“大地王”集中爆發的一年。根據克爾瑞發布的《2016年標桿房企拿地金額排行榜TOP30》，在2016年拿地支出排名前15的房企中，央企在內的國企占了7個。而在克爾瑞統計的2016十大總價地王中，國企和央企占了一半，在2016十大單價地王中，央企和國企占了4席。而在拿地的國企和央企中，央企占大多數。

2016年全國總價地王Top10及拍得房企

      數據來源：根據克爾瑞及公開資料整理

      其中，2016年的總價地王毫不意外地由央企摘得。2016年8月29日，招商蛇口和華僑城以310億的高價拿下深圳寶安區空港新城的11塊地，總建筑面積約245.33萬平方米，牢牢占據2016年全國總價地王榜首位置，比排名第二的總價地王??光明新區A646-0059地塊，由民營房企龍光出價141億取得??多了一倍不止。

      再看單價地王，在2016年排名前十的單價地王中，南京建鄴區NO.2016G14地塊并不惹眼。但對比南京當時20690元/平方米的房屋均價，葛洲壩拍下的建鄴區地塊45213元/平方米的樓面價高得有些嚇人。到2018年，該地塊周邊的新房價格也還在35000元/平方米左右徘徊。

      有網友在股吧如是評價葛洲壩在內的央企、國企在南京掀起的地王潮：

      “這些人拿著國家的錢高價買地不心疼，規定每次加價2000萬，他們直接加價2億甚至8億，不知他們想剛什么，真正民企開發商看得目瞪口呆�！�

      央企不缺錢造地王，已經是行業內外的共識。

      從拿地金額和地王數據來看，央企、國企和上市公司平分秋色，但根據中商產業研究院的數據，2016年我國共有94948家房企，其中央企和國企只有1139家，占比1.2%。1.2%的央企和國企，尤其是央企，拿了近一半的地王，成為名副其實的地王制造者。

      地王何來？供求影響價格，多則賤，少則搶。2004年3月31日，國土資源部、監察部聯合發布71號令，要求從2004年8月31日開始，所有經營性土地一律公開競價出讓。至此，協議出讓正式退出歷史舞臺。在土地招拍掛現場，眾房企你方唱罷我登場，一個接一個舉牌，推著地價帶著房價一路飆升。

      有錢的豪氣拿地，沒錢的無米開鍋。而最不差錢的，就是央企和國企。謝逸楓統計還發現，2009年，在成交總價最高的40塊土地中，國企交易占比38%，2013年這一比例上升至52%，到2016年6月底，央企、國企的拿地最高的土地占比則高達58%。

      2009年6月30日，中化方興在國土資源局的土拍現場力克群雄，一戰成名。當日，廣渠路15號地塊拍賣，過來參加競拍的大都是當時京城赫赫有名的房企：萬科、華遠、遠洋、中信、保利、華潤、SOHO中國、金融街、中化方興等。其中SOHO中國對該地塊格外重視，連董事長潘石屹和CEO張欣親自坐鎮。

      現場氣氛緊張激烈，從26.12億的底價開始，連續競標97次，在現場圍觀的毛大慶直呼“瘋了”。萬科僅舉牌兩次，到33.1億就放棄了。SOHO中國舉牌謹慎，每次都按最低競價舉牌。相比之下，保利和中化方興亮劍積極，最后中化方興以40.6億元的高價競得該地塊，成就了北京歷史上的新總價地王。SOHO中國抱憾而歸，潘石屹甚至激動地站起來對中化方興喊了一句“你牛！”

      樹大好乘涼。后來人們才知道，原來中化方興的母公司是大央企中國中化集團，中化方興敢豪氣舉牌的原因也有了合理的解釋。中化方興一時名聲大噪，在土地市場上繼續收割地王。2014年1月28日，中化方興以101億豪取上海地王，樓面價47609元/平方米，溢價率超過111%。2016年6月，和電建聯合體以82.9億元的總價、56781元/平方米的樓面價拿下深圳單價地王，而當時周邊新房均價在5.5-6萬元/平方米之間……如今，中化方興早已改名金茂，做大做強，旗下的豪宅金茂府早已聲名遠播。

      金茂的豪氣，不過是央企制造地王的一個縮影。

      叁地王背后，暗流涌動

      房地產的生意場也是名利場，商人逐利，有目共睹。對于民營房企來說，是否有利可逐，幾乎是考量是否拿地王的唯一標準，所以瞻前顧后，出手慎重。央企不同，牽扯上政治，央企制造地王的情況，比民營房企復雜得多。

      “有錢能使鬼推磨�！睂τ谡信膾靵碚f，是否有勇氣舉牌，最直接的就是考量房企的資金情況。而房企的資金大都來自融資，因而低廉的融資成本，也就成為了房企拿地王的最有力資本。在融資成本和融資便利性方面，央企擁有絕對的先賦性優勢，這是民營房企無法比肩的。

      房地產央企背后是樹大根深的大央企，這些央企家大業大，與政府有著天然的親密關系，在政府擔保和銀行授信的雙重保護下，可以從銀行等金融機構獲得大量的廉價資金。而隨著融資環境收緊，同類機構將越來越多的非“國字頭”房企拒之門外。此外，央企在發行債券方面也比民營房企更加便捷，在審批流程上會順暢得多。

      信達敢于以小博大，在土地市場瘋狂收割地王，與其母公司密不可分。根據《房地產導刊》的數據，2016年信達的融資成本只有2%，而同期一般民營房企的融資成本在6%到8%之間，甚至更高。此外，其母公司信達資管還通過基金進行股、債權投資和通過基金吸引合作對象等方式為信達補倉。雖然有些夸張，但在母公司的一路扶持下，信達就像是一臺行走的印鈔機。

      “信達代表了中國金融巨無霸的新玩法，拿到便宜錢，在海內外放肆收購項目，一部分獲得通道費，一部分建設未來資產核心儲備庫，把‘地主’家的余糧全收到自己碗里�！�有剖析人士在接受財經網的采訪時談到。

      信達雖然在土地市場行徑狂野，土地余糧眾多，在但由于缺乏豪宅開發經驗，如果僅依靠自身力量上市解套，多少有些底氣不足。因而向外尋求合作開發成為信達的不二之選。

      在信達的7個項目中，除了合肥濱湖地王由信達獨立操盤外，其他6個項目均與品牌房企合作開發。合作對象包括泰禾、濱江、融創和金茂，誕生了信達泰禾?上海院子、信達泰禾?上城院子、信達濱江壹品、信達中心杭州壹號院、信達泰禾?金尊府、信達金茂?天河金茂廣場等高端甚至頂豪項目。

2015-2016 信達地王項目一覽 

      資料來源：公開資料整理

      泰禾是豪宅操盤的重要代表，被信達看上也在情理之中。信達與泰禾合作進行地王項目開發，也能降低未來風險。但好像只有信達的風險被降低了，信達地產2018年歸母凈利潤為21.5億元，同比增長近113%。今年第一季度營收11.93億元，同比增長近136%。反觀泰禾，降價賣房，低價賣項目，高價發債，仍在為岌岌可危的資金鏈奔走呼號。如今的世界，出身不僅影響個人的前途，很多時候也會影響企業的走向。

      同樣作為央企的中海，融資成本也比民營房企低一大截。隨著融資環境收緊，海外債、信托等融資渠道先后受阻，房企融資成本紛紛上漲。緊縮的融資環境下，7月8日，中海成功發行港幣20億（5.5年息）及美元4.5億（10年期）雙幣種固息高級債券。其中港元債券票息為2.9%，創行業最低利率，美元債券票息為3.45%，創中資房企債券發行利息成本最低。

      中海發債僅僅過了4天，7月12日，泰禾發布公告，其全資子公司已在境外完成4億美元債券的發行，票面年息15%。一經對比，高低立現。在低廉的融資成本的助推下，中海拍下造甲村地王，也就不足為奇了。

      充足的資金給了央企制造地王的機會，但真正促使央企頻頻搶地王的原因，除了經濟，還有政治，包括高管的人事變革，以及企業的未來命運。

      先看高管。很多民營房企都是家族企業，一把手和企業血肉相連，在公司運營過程中，一切要以公司發展為重。但央企不是，央企高管具有一定任期，也可以在不同央企之間進行平級調動或上下升降，領導人和公司的關系并非密不可分。因而有些時候，央企高管在運營房企時，個人政績需要可能高于公司發展前途。

      央企的高管在任期間要出業績、出成果，升遷才會更容易。上海中原地產研究咨詢部高級經理盧文曦接受《中國經濟周刊》記者采訪時曾談到，“房企每年拿土地有指標，今年完不成，兩年以后你的業績就會很難看。”央企瘋狂拿地王，等地王項目建成時，拿地時的高管可能已經靠著拿地王的業績轉投了其他央企的懷抱。

      在房地產央企中，高管在房企子公司和央企母公司，甚至不同的央企之間調動的情況并不鮮見。在現任董事長顏建國之前，中海的董事長一職一直由中建集團系統派駐，中海地產的最高管理者從未能全面接管公司業務。中海上任董事長周勇完成中海駐派任務后，又回到中建擔任領導職務。之前金茂的董事會主席曾由中化董事長寧高寧擔任，翻看寧高寧的個人履歷，發現他還曾任華潤集團的董事長兼總經理、中糧集團的董事長。

      不僅高管個人有私心，央企本身也有。2016年“大地王潮”爆發，該年合景泰富營銷管理中心總經理楊歡在接受《房地產導刊》采訪時曾無奈表示：

      “此輪地王大都是央企制造的，他們拿‘地王’的背后有極大的政治因素，一些央企為求在重組中更有‘話語權’而瘋狂搶地。因此，在拼搶‘地王’的過程中，他們往往是沒有成本概念的�！�

      一語道破天機。2009年央企掀起一陣“地王潮”，引起了國資委的警惕。2010年3月18日，國資委公開表態，明確了16家以房地產為主業的央企，并要求剩下的78家以非房地產為主業，但涉足房地產業務的央企，應加快調整重組，有序退出。后又將以房地產為主業的央企名單擴大至21家。信達資管并不在這21家房地產央企名單之列。

      21家房地產央企名單（紅色的5家為新增）

      2016年7月，國資委就央企調整重組工作再次表態，認為到2016年年末，央企數量有望整合到100家以內。政府表態時，央企數量已超過130家。為了避免被調整重組，央企們只能把資產盤子做大，而制造地王，則是短期內有效增加企業的儲備賬面價值和存貨含金量的一大捷徑。在這一層面上，央企要么冒險當地王，要么被掃地出局，幾乎沒有人愿意選擇后者。

      在土拍現場，民營房企一邊飛快地按著計算器一邊舉牌，步步驚心。反觀央企，氣定神怡，錢賤如紙，仿佛只要能拍下地王，任何代價都不足惜，就像一場政治游戲。

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